相比住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化管控要求更高，住宅地產(chǎn)的報(bào)表精確度以“萬(wàn)元”計(jì)，而商業(yè)地產(chǎn)的報(bào)表要精細(xì)到元甚至角、分，因而要求商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算管控體系能夠真正建立起來(lái)。在預(yù)算管控方面的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)以下三個(gè)方面可控。

1、預(yù)算目標(biāo)可控

商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算目標(biāo)的編制更為復(fù)雜，同樣是收支兩條線，商業(yè)地產(chǎn)的收入預(yù)算目標(biāo)需分為銷售收入和租金收入；支出預(yù)算目標(biāo)需分為開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)成本和三大費(fèi)用。其中“租金收入預(yù)算目標(biāo)”和“運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)”的編制及過(guò)程控制顯得尤為重要。

標(biāo)桿企業(yè)L企的解決思路，一是基于合同的租金預(yù)算管控體系。

首先，基于合同的預(yù)算編制思路。L企的租金預(yù)算目標(biāo)是基于每個(gè)商鋪的每個(gè)合同來(lái)編制，如果存在空鋪情況，則通過(guò)“預(yù)計(jì)合同”的方式解決。

其次，預(yù)計(jì)合同服從整體租金規(guī)劃?？珍佀鶎?duì)應(yīng)的“預(yù)計(jì)合同”租金規(guī)劃，取決于此商鋪所對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如果此鋪規(guī)劃為餐飲業(yè)態(tài)，則需參照餐飲業(yè)態(tài)的租金規(guī)劃目標(biāo)，來(lái)倒算出此商鋪今年必須貢獻(xiàn)的租金收益，從而推導(dǎo)出最遲開(kāi)業(yè)的時(shí)間要求。

再次，四個(gè)維度把關(guān)預(yù)算目標(biāo)。各商鋪對(duì)應(yīng)的租金預(yù)算目標(biāo)確定后，在簽訂合同的過(guò)程中，基于預(yù)算單價(jià)、保底收入、上手合同價(jià)格、同樓層同業(yè)態(tài)高租金水平等四個(gè)維度，與合同價(jià)進(jìn)行對(duì)比，決定是否審批此合同。

租賃政策實(shí)時(shí)監(jiān)控。如果有新的租賃政策出臺(tái)，L企還將各合同執(zhí)行的情況與租賃政策進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)，找到與租賃政策不吻合的點(diǎn)。