運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉，現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。

不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從商業(yè)管理蛻變成物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

購物中心作為一個復合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達到高經(jīng)營效益。

所謂整合性需求，是指購物中心能夠提供多功能的服務(wù)，消費者進入后得以滿足多樣化的需求，并受激發(fā)而提升購買欲望，使?jié)撛诘男枨笮纬少徺I行為。

項目的必須千方百計安排適當?shù)娜轿环?wù)，當然這從管理角度也增添了無限的困難度，也就是說購物中心的管理者面對各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費需求的彈性較大，在經(jīng)營管理上均需仔細考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負面效果。

購物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營績效，必須掌握一定的經(jīng)營哲學加以利用，這也是結(jié)合我國的實際環(huán)境對購物中心提出的經(jīng)營管理上所必須具備的要求。

商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略和手段，未來將是以經(jīng)營管理為核心的營銷，其核心理念有三。

核心理念一：投資者購買商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是投資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機會成長空間帶來的升值空間，生意機會除了理論上存在，更重要是要在經(jīng)營上落實。因此，商業(yè)項目開發(fā)階段的任何銷售預(yù)算都應(yīng)含進經(jīng)營管理落實所必須的成本。

核心理念二：商業(yè)項目應(yīng)立足市場經(jīng)營做旺的角度，對經(jīng)營管理架構(gòu)的建立，招商商戶的篩選進行精細化操作，以做旺市場為核心利益點，最終能收獲商業(yè)項目的開發(fā)利益。核心理念三：以商業(yè)項目經(jīng)營成功為核心確定業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計、鋪位分割、招商政策，變營銷主題為經(jīng)營主題

1、時段劃分方面的考慮

購物中心在全日的時段劃分上，須依照顧客進入購物中心的人數(shù)統(tǒng)計結(jié)果。

若過分集中，不但會降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)，同時如果擁擠度到達一定程度，必然會降低顧客的舒適感與享受度。

而在某些時段，如果人數(shù)過少，場面冷清，則會嚴重降低顧客的購買意愿，這樣也不利于購物中心的有效經(jīng)營。

因此，只有制定周詳?shù)囊?guī)劃、依時段來有計劃地引進顧客，使每天進入營業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù)，并且可以達到均勻的分配。

由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營管理成本的效益方式發(fā)揮出來，顧客的滿意度也可以維持在較高水平。

2、做好客源重疊分析和規(guī)劃

購物中心在經(jīng)營之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的保客能力，營業(yè)績效較有保證。

當然在購物中心整體的促銷計劃以外，各獨立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進入購物中心的顧客將成為整個購物中心的顧客。

每個商業(yè)個體在購物中心整體計劃的指導下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。

3、使商品趨向全方位服務(wù)功能

在購物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。

購物中心的服務(wù)重點在于商品用途上的定位，購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競爭態(tài)勢作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。

4、結(jié)合個別形象，塑造群體形象

形象是無形資產(chǎn)的具體象征，它充分表現(xiàn)于一個企業(yè)體的成果業(yè)績。

5、 注重提升平效

所謂平效，即營業(yè)收入與營業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營績效。

同時可以擴大比較商圈內(nèi)的績效，以便稽核、調(diào)整購物中心的經(jīng)營績效，也可追蹤考核短期、中期、長期購物中心的趨勢，以此來掌握效差的時段作為進行促銷、折扣等活動的依據(jù)，提高效差時段的經(jīng)營效率。