當(dāng)前很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都是住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的，住宅地產(chǎn)開發(fā)商講究的是現(xiàn)金為王，快速銷售，快速回籠資金，但商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)項目的運(yùn)營，所以需要有耐心沉淀下來的，包括商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)氛圍的塑造，包括商業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　所以現(xiàn)在很多商業(yè)招商陷入了困境，困境的主要表現(xiàn)就是業(yè)態(tài)同質(zhì)化，特別是餐飲、娛樂等，基本上都是一樣，主力零售大牌再招商，影院再招商，餐飲再招商，沒有任何特色。

　　很多開發(fā)商把招商包給外包公司，但是把運(yùn)營自己做，沒有未來的運(yùn)營規(guī)劃，所以導(dǎo)致為招商而招商，為銷售而銷售，越走越難陷入困境。

　　另外過去幾年，商業(yè)地產(chǎn)形成了瘋狂的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，各個地方都在瘋狂的擴(kuò)建商業(yè)地產(chǎn)，像有的地方的一個縣動輒幾十萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，以我所在的長沙為例，有60多個城市綜合體，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一個城市的需求，整個商業(yè)地產(chǎn)能把傳統(tǒng)的商業(yè)中心全部包括進(jìn)去也滿足不了它，這樣的一種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了強(qiáng)大的泡沫。

　　所以現(xiàn)在大家都能看到，很多的商業(yè)地產(chǎn)，為了爭客戶，為了拼概念，都提倡返還租金，但是這樣做的市場的實現(xiàn)率能達(dá)到多少。

　　現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過調(diào)查，很多人買后如果實現(xiàn)回本，需要很長時間，和宣傳當(dāng)中有一段差距，怎樣去做，才能吸引我們的投資客戶和經(jīng)營客戶來進(jìn)場經(jīng)營。

　　市場就那么多的客戶，一個客戶十個槍，超市、影院等，到處都在搶這些客戶。憑什么去搶，很多開發(fā)商都是比租金的優(yōu)惠，免租時間的長短，很少給別人講我們的業(yè)態(tài)是怎樣規(guī)劃的，我們未來的五年的發(fā)展人氣，租金的回報率等，因為我們的思維就是斷的。

　　商業(yè)地產(chǎn)缺少了運(yùn)營規(guī)劃，尤其是把運(yùn)營規(guī)劃放到后面甚至是虛的概念，導(dǎo)致我們的招商人員給客戶談的時候出現(xiàn)較大的困境，就是控制不住談判的局面，客戶問的問題，我們只能蒼白的回答。

　　真正的商業(yè)地產(chǎn)，要做招商，招商只是其運(yùn)營的一個環(huán)節(jié)，所有的招商，包括規(guī)劃，包括建設(shè)，全部為運(yùn)營服務(wù)的。

　　所以我們跟客戶談的時候如何吸引客戶。

　　首先從運(yùn)營的角度來說，因為客戶來，不僅僅是因為你的租金便宜，這是很大的一個誤區(qū)，客戶投資后，更關(guān)心的是未來的升值空間是什么，風(fēng)險怎么控制等。

　　另外在招商的困境的時候，我們招商人員的素養(yǎng)和能力有很大的欠缺，我們很多從市面上招過來的招商人員只做了個基礎(chǔ)的技巧性的培訓(xùn)，知識結(jié)構(gòu)和能力體系差別很多，所以我們和客戶不在一個層次上的溝通。

　　很多時候我們招商人員是在“術(shù)”的層次上的溝通，而我們的客戶是在“謀”的層次上的溝通，所以出現(xiàn)斷層，不是對等的一種溝通，比如客戶說，我們將來的人氣該怎么打造，我們說，租金便宜，客戶說未來幾年的升值空間，我們還是說租金便宜，客戶在問，我們將來如何和別人競爭，我們的招商人員還是會說，租金便宜。一句話，我們只能當(dāng)復(fù)讀機(jī)。

　　我們的招商人員，這方面的知識體系和能力體系包括談判體系的培養(yǎng)，我建議有一點，首先我們的招商人員自己就是一個經(jīng)營者，就是一個投資者，站到客戶的角度去思考問題，明白他們的痛處點是什么，擔(dān)心什么，他們對什么有興趣，他們選擇商鋪的要素是什么，明白這樣一塊，才具備與客戶對等。

商業(yè)運(yùn)營公司

　　在招商這方面，我總結(jié)出來了五步營銷法，但是今天不是講這個重點，就舉一個例子來說。

　　1、一定要學(xué)會找客戶

　　三個條件：有強(qiáng)烈的投資需求，或經(jīng)營需求;有一定的資金實力;還必須有對資金的一種控制能力。

　　2、談到客戶的痛處

　　我們招商人員為什么要談到客戶的痛處，因為客戶來的時候，他懷著疑慮，抗拒，擔(dān)心，帶著一堆的疑問過來的，如果你解釋不清，就算解釋清，對你這個人不信任，還不會成交，所以我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，我們的招商人員，很辛苦，很勤奮的跟客戶談，但是客戶為什么沒成交，因為一句話，客戶身上穿著幾層防護(hù)服，一般都是六七層，解釋不清楚項目，懷疑你這個人。

　　3、不要臉

　　?其實是分三個層次：

　　不要強(qiáng)化自己，跟客戶介紹時，不要說項目有多么的好，講這些事沒用的，客戶不是因為項目好而選擇你，而是因為他有需求。我們的地段，業(yè)態(tài)規(guī)劃，租金，未來的營運(yùn)，這樣對客戶來說，第一，投資的痛處能解決。第二，對他實現(xiàn)一種投資的夢想。站到客戶的角度，我們是一個投資著，是一個經(jīng)營者會想什么東西;

　　要什么，我們要比客戶更了解客戶，要走進(jìn)客戶的心里，我建議我們的招商部在培訓(xùn)的時候，不要光講表面的疑慮怎么解答，一定要做角色模擬，一組是投資著，另一組是經(jīng)營者，我們擔(dān)心什么，想要什么，你怎么給我們解決，就是這種實戰(zhàn)模擬，就是通過這樣模擬，我將來的談判能力，會議的溝通能力，主題的控制能力才能提升;

　　給客戶面子，我們要是時時刻刻注意給客戶足夠的面子，足夠的尊重，這一點包含了，我們招商人員很多人要學(xué)習(xí)的心理學(xué)的能力，我們從小細(xì)節(jié)去了解一些東西，了解客戶才能打動客戶，很多時候可能就是一兩句話，一個小動作。

　　但我們很多的招商人員可能是工作的一種麻木狀態(tài)，缺少對客戶的了解，比如說來了一個客戶，他的性格，他的氣質(zhì)，他的視野，家庭構(gòu)成，包括他的孩子，老人，各方面的情況，包括朋友圈的情況，我們都了解以后，才能給客戶一種發(fā)自內(nèi)心的尊重。

　　所以我覺得，作為商業(yè)地產(chǎn)招商，首先創(chuàng)新的是改變自己，然后是一種招商策略，招商的流程，從客戶的角度去研究，用互聯(lián)網(wǎng)的一句話來說，大數(shù)據(jù)時代以客戶為中心，走進(jìn)客戶心里，研究客戶的想法，以及心理需求，我們才能做好招商，所有的困境來自于招商人員的素養(yǎng)，談判能力，以及開發(fā)商對運(yùn)營規(guī)劃的欠缺，一句話，戰(zhàn)略定了，我們按照戰(zhàn)略去執(zhí)行會很輕松。

　　突破困境，首先要反思自己，甚至要否定自己，把規(guī)劃運(yùn)營前置，然后我們才能給客戶一個真正的解答，這才是我們客戶想要的東西。

　　怎么反思自己，經(jīng)常說的失敗是成功之母，反思是成功之父，為失敗而失敗是成功不了的，失敗后要反思，反思才有進(jìn)步，所以大家要永遠(yuǎn)記住一句話，失敗是成功之母，反思是成功之父。只能有父母，我們才能成長，所以建議大家都對自己進(jìn)行一個反思，我的知識結(jié)構(gòu)，能力體系，跟客戶談判的時候還有哪些不足。我們所負(fù)責(zé)的項目，我們的商業(yè)價值和系統(tǒng)，商業(yè)核心是什么，我們和別人的核心競爭力是什么。

　　面對商戶，我們的三大忌語是租金價格、免租期、以及地段優(yōu)勢。

　　三句有吸引力的話：我們的商業(yè)運(yùn)營公司是怎樣規(guī)劃的，我們的商業(yè)氣氛是如何營造的，未來商業(yè)資產(chǎn)增值的體系是什么。要把這幾塊跟商戶好好講。

　　第二個反思，我們就是要換位，站到客戶的角度去思考，站到商業(yè)發(fā)展的角度看我們。

　　我們這個項目有什么優(yōu)勢，存在什么不足，做為一個投資著，客戶從我們項目里面得到什么樣的需求，客戶有哪些痛點，我們幫助他解決，另外客戶需要的價值點，我們在這里能實現(xiàn)，客戶想到的，我們要說到，客戶說到的，我們一定要做到。

　　每天要問自己兩個問題，我今天了解客戶的需求嗎?我今天了解客戶的痛點嗎?我今天能解決客戶的需求嗎?我們不能把自己定義為某某單位的招商經(jīng)理，應(yīng)該把自己定義為某某的投資顧問，是一個運(yùn)營的參謀。以專家的身份不斷的提出建議。