營運(yùn)管理在商業(yè)管理系統(tǒng)中的地位與作用

發(fā)布日期：2019-05-21 作者：點(diǎn)擊：

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理分為前期開發(fā)過程的運(yùn)營管理和后期的商業(yè)管理。“運(yùn)營管理”這一術(shù)語是由“生產(chǎn)管理”演變而來的。近一二十年來，生產(chǎn)管理學(xué)界對于生產(chǎn)管理的理解逐漸深化：生產(chǎn)不僅指對有形產(chǎn)品的制造，同時還包含對無形產(chǎn)品—服務(wù)的提供；它是指將生產(chǎn)要素投入轉(zhuǎn)換為有形產(chǎn)品和無形服務(wù)的產(chǎn)出，通過創(chuàng)造效用而增加附加價值的過程。最近，學(xué)術(shù)界對產(chǎn)品的定義又突破了有形產(chǎn)品和無形產(chǎn)品的界限，認(rèn)為還應(yīng)該包括在觀念，思想等指導(dǎo)下的社會行為。因此“生產(chǎn)管理”這門學(xué)科的名稱也從“生產(chǎn)管理”演變到“生產(chǎn)與運(yùn)營管理”。隨著此理念的逐漸延伸，現(xiàn)統(tǒng)稱為“運(yùn)營管理”。運(yùn)營管理所要研究的是如何對制造產(chǎn)品或者提供的服務(wù)的過程進(jìn)行組織，計(jì)劃，實(shí)施和控制。

隨著購物中心的快速發(fā)展，購物中心所涵括商業(yè)元素的種類也快速發(fā)展，由原始的單一業(yè)態(tài)發(fā)展到十幾個甚至幾十個商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)單品的數(shù)量也由原來的幾千發(fā)展到幾十萬種，商業(yè)環(huán)境也由單一的買賣環(huán)境向主題購物公園類環(huán)境發(fā)展，購物中心的功能也由原始的購物功能逐漸轉(zhuǎn)化為娛樂，休閑，飲食，旅游，購物，會展等多功能綜合商業(yè)體。在此影響下，購物中心的營運(yùn)管理也由簡單的商戶管理，逐漸延伸到上至商業(yè)綜合體供應(yīng)鏈，下到終端消費(fèi)者的各個環(huán)節(jié)。在購物中心商業(yè)管理的大的閉環(huán)下，購物中心的營運(yùn)管理的地位和作用也日趨凸顯。

在國際上，商業(yè)地產(chǎn)所屬領(lǐng)域?qū)儆?***衍生業(yè)，而國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更大程度上屬于資產(chǎn)不動產(chǎn)領(lǐng)域。對于商業(yè)地產(chǎn)這種資產(chǎn)不動產(chǎn)的管理而言，他的目標(biāo)主要是使其保值。引申到管理行為，主要是工程管理和物業(yè)管理；而對于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營而言，他的目標(biāo)主要是使物業(yè)升值。引申到管理行為，主要靠的是營運(yùn)管理。然而，在企業(yè)的行為中經(jīng)營和管理是密不可分的，他們之間相互依賴生存和共同發(fā)展。也就是說，在商業(yè)管理過程中，營運(yùn)管理和物業(yè)管理、工程管理是不可分割的，營運(yùn)管理承載著企業(yè)主體利潤的創(chuàng)造和服務(wù)價值的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)，工程管理則是利潤實(shí)現(xiàn)和價值創(chuàng)造的平臺和支持，同時營運(yùn)管理又為物業(yè)管理和工程管理提供動力保障。

（1）營運(yùn)管理是聯(lián)結(jié)租戶、顧客與管理公司的橋梁紐帶。這三者通過這個紐帶建立了臨時的利益共同體，并以此獲取了各自的需要。租戶通過它獲得了經(jīng)營所需的服務(wù)和環(huán)境；顧客通過它滿足了預(yù)期的消費(fèi)需求；商業(yè)管理通過它，達(dá)到了統(tǒng)一管理的目標(biāo)和對顧客的承諾。

（2）營運(yùn)管理是商業(yè)管理的總調(diào)度。商業(yè)管理的系統(tǒng)功能發(fā)揮，是通過運(yùn)營管理的需要而展開的。各個部門、各個系統(tǒng)的工作聯(lián)動，通過營運(yùn)工作的統(tǒng)一調(diào)度，達(dá)到了功能的****：在日常的營運(yùn)管理工作中，通過對物業(yè)系統(tǒng)的監(jiān)督與調(diào)度，保證了購物中心的消費(fèi)環(huán)境；通過對商戶的需求反饋，各職能部門迅速做出反應(yīng)；通過對品牌和客流量的需求，企劃部門要設(shè)計(jì)經(jīng)常性的各種活動等等

（3）營運(yùn)管理是商業(yè)管理公司的經(jīng)營主體。商業(yè)管理的本質(zhì)不是管理而是經(jīng)營。不僅經(jīng)營商戶和物業(yè)資產(chǎn)，還有為自身利益的多張經(jīng)營。商業(yè)公司的經(jīng)營活動是通過運(yùn)營部門來實(shí)施的。它們通過對物業(yè)環(huán)境打造、購物中心品牌的提升、商戶滿意度和顧客滿意度的管理，各種經(jīng)營點(diǎn)位的出租等等，既達(dá)到了業(yè)主的租金需求，也支持著商業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)

（4）營運(yùn)管理是商業(yè)管理各項(xiàng)工作的基本動力。物業(yè)管理對環(huán)境的管控、工程管理對設(shè)施設(shè)備的維修保護(hù)、企劃部門的各種活動實(shí)施、人力部門對員工的經(jīng)常性培訓(xùn)等等，其動力來源都是為了營運(yùn)管理的需要。離開了營運(yùn)管理的需要，各個部門的工作就變得沒有目標(biāo)和方向。