消費(fèi)升級背景下，消費(fèi)者借憑更多的收入，不再僅局限于購買生活必需品。商業(yè)地產(chǎn)在消費(fèi)升級背景下，也不再只是提供交易的平臺，而更加具備“娛樂性”和“社交性”。通過對餐飲、兒童、文創(chuàng)、運(yùn)動、醫(yī)療健康五大業(yè)態(tài)的研究，了解各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀，對未來各業(yè)態(tài)商業(yè)品牌的發(fā)展方向進(jìn)行綜合分析。

　　01 餐飲業(yè)態(tài)

　　餐飲業(yè)態(tài)在購物中心的比重日漸增強(qiáng)，餐飲組合也使得商業(yè)項目的租戶組合得到豐富。同時，餐飲已經(jīng)成為購物中心拉動客流的發(fā)動機(jī)，持續(xù)效果明顯。

　　餐飲業(yè)態(tài)是一個營造美食體驗全產(chǎn)業(yè)鏈的特色商業(yè)

　　餐飲組合的理念可通過檢驗客單價尋找缺失口味或增加比重

　　餐飲業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢以消費(fèi)者外出就餐需求來分析

　　朋友聚會和休閑、情侶約會是主要就餐方式，小規(guī)模外出就餐的隨意性更大，對體驗感要求更高，消費(fèi)者對菜品的口味和就餐環(huán)境也更為關(guān)注。

　　口味與氛圍是食客關(guān)心的就餐因素，這對購物中心未來空間設(shè)計及餐飲商家的品類、口味組合提出了較高的要求。

　　各種特色餐飲逐漸成為主流

　　健康餐飲：近幾年養(yǎng)生餐飲、養(yǎng)生菜品逐漸興起，成為餐飲行業(yè)的一種新時尚，全國各地的餐飲同行都開始朝健康養(yǎng)生邁進(jìn)，催生了一些兼顧健康和味道的餐廳。

　　如：郭元益的糕餅、聚寶盆糧棧的五常稻花香大米、聯(lián)想柳傳志的“柳桃”、昔日煙草大王褚時健的“褚橙”、地產(chǎn)大佬潘石屹代言的“潘蘋果”……

　　明星餐廳：明星開設(shè)的餐飲品牌所受關(guān)注度較高，且自帶客流，有助于迅速提升購物中心的人氣及影響力。

　　如：蘇志燮和崔始源的途尚咖啡、小S和謝娜的MS suger、吳彥祖的Monster Sushi、胡歌的Fount……

　　網(wǎng)紅餐廳：網(wǎng)紅餐廳是很多美食界人士推薦的餐廳，有新派餐廳也有傳統(tǒng)小店，在線上已有較高的流量基礎(chǔ)，因此，網(wǎng)紅餐廳在購物中心落地，有利于制造話題，幫助項目的客流導(dǎo)入。

　　如：一籠小確幸、失重餐廳space lap……

　　主題餐廳：根據(jù)顧客的喜好或特定的IP ，營造出特殊氣氛，讓顧客在某種情景體驗中找到進(jìn)餐的全新感覺。

　　如：海洋主題、太空主題、監(jiān)獄主題、hello Kitty主題、海賊王主題……

　　02 兒童業(yè)態(tài)

　　由于“二孩”政策的實施推行，兒童全業(yè)態(tài)需求進(jìn)一步釋放，消費(fèi)理念更加開放，顧客對內(nèi)容服務(wù)要求變高，但由于兒童品牌市場競爭充分，同質(zhì)化風(fēng)險增強(qiáng)，兒童業(yè)態(tài)呈現(xiàn)從一到多，從廣到精的發(fā)展趨勢。

　　兒童業(yè)態(tài)的分類

　　城市中兒童消費(fèi)占家庭支出比重

　　城市中兒童消費(fèi)占家庭支出比例約為30%-50%;新建或調(diào)整的購物中心將兒童業(yè)態(tài)比例增大至10-25%。

　　一站式兒童生活方式體驗館將成主流

　　全國商業(yè)的兒童業(yè)態(tài)仍處于粗放式發(fā)展階段，僅局限在量的增加和品類的大而全，商戶之間的關(guān)聯(lián)度、相應(yīng)的服務(wù)配套未得到重視，項目常以招商開業(yè)為目標(biāo)，忽視了各個商家資源的整合以及與消費(fèi)者之間的互動。

　　兒童及父母的配套服務(wù)缺失，人性化服務(wù)和細(xì)節(jié)也都管理不足，因而涵蓋母嬰用品、兒童服飾、嬰兒游泳館、早教機(jī)構(gòu)、教育培訓(xùn)、兒童游樂園、兒童主題餐飲等兒童的全業(yè)態(tài)，覆蓋0-12歲兒童的衣食住行、教育玩樂是兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。而要做到滿足這些功能，則需要建立在對兒童成長全過程需求的深度挖掘，在重文化輕商業(yè)的理念下進(jìn)行管理。

商業(yè)管理公司

　　03 文創(chuàng)業(yè)態(tài)

　　文創(chuàng)業(yè)態(tài)的商業(yè)內(nèi)涵是不再以商品及服務(wù)為販賣對象，販賣的更多是故事和靈魂。文創(chuàng)商業(yè)也并非一個單獨(dú)的商業(yè)業(yè)態(tài)，而是在傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，賦予文化創(chuàng)意內(nèi)涵。

　　文創(chuàng)業(yè)態(tài)的構(gòu)成

　　發(fā)展模式及要點(diǎn)

　　文創(chuàng)業(yè)態(tài)特色空間規(guī)劃思路

　　文創(chuàng)主題業(yè)態(tài)特色空間的規(guī)劃，主要在業(yè)態(tài)、氛圍、運(yùn)營方面。

　　/ 業(yè)態(tài)，需具有新穎性、互動性、體驗感，并且要實現(xiàn)強(qiáng)目的性，必須有一定聚集度提升豐富性。

　　/ 商業(yè)氛圍，樓中樓的建筑設(shè)計、主題性的內(nèi)裝氛圍包裝、具有互動性、參與性的節(jié)點(diǎn)小品，營造出獨(dú)特的商業(yè)氛圍。

　　/ 運(yùn)營管理，區(qū)別于商場其他業(yè)態(tài)，需對文創(chuàng)商業(yè)進(jìn)行單獨(dú)的招商運(yùn)營管理，協(xié)助商家進(jìn)行營銷推廣。

　　/ 內(nèi)裝建議，打造成開敞式的藝術(shù)工廠等形式，商品陳列相互融合或以軟性隔斷將各工作室分開，增強(qiáng)游逛感。

　　/ 運(yùn)營建議，可與國內(nèi)創(chuàng)意集市平臺進(jìn)行合作，根據(jù)項目情況，采取長期或短期的合作方式。幾個較知名的集市運(yùn)營平臺有iMART創(chuàng)意市集、瘋果創(chuàng)意集市、25摩西創(chuàng)意集市、臺灣藝術(shù)市集協(xié)會……

　　04 運(yùn)動業(yè)態(tài)

　　運(yùn)動、健身不僅成為了人們時尚的生活方式，國家也在大理扶持運(yùn)動行業(yè)的發(fā)展，隨著運(yùn)動健身的消費(fèi)量明顯提升，許多購物中心對運(yùn)動業(yè)態(tài)的布局越來越重視，并且越來越多元化和娛樂化。

　　業(yè)態(tài)趨勢

　　趨勢一：體育競技運(yùn)動的商業(yè)化、大眾化。越來越多的商業(yè)巨頭開始投入體育產(chǎn)業(yè)，也越來越多的體育運(yùn)動走向商業(yè)化、大眾化;體育運(yùn)動已經(jīng)深入到人們生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，比如微信運(yùn)動、穿戴式運(yùn)動設(shè)備。

　　趨勢二：體育運(yùn)動的科技化、電競化。作為新的生活消費(fèi)中心，體育運(yùn)動逐漸形成為新的聚合受眾形式;體育運(yùn)動及賽事越來越多的與科技、互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合;出現(xiàn)大量的運(yùn)動體驗科技、賽事直播、內(nèi)容營銷等新的商業(yè)類型及模式。

　　推薦項目

　　迪拜Mall of the Emirates：世界較大的400米滑道滑雪場。大型室內(nèi)滑雪場從阿聯(lián)酋沙漠里的梅丹賽道延伸至世界較高的哈利法塔，加上世界上較高的塔式建筑(高711米)、水高420米的音樂噴泉、大型購物中心、一座有350個房間的酒店和碼頭，將讓項目成為世界矚目的項目之一。

　　日本大阪森之宮Qs MALL：全球可以跑步的購物中心。項目為用戶準(zhǔn)備了三條不同的空中走廊，全長300米的跑道成為該商場醒目的屋頂?shù)貥?biāo)，空中跑道免費(fèi)對外開放，即使不來購物，也可以來享受“空中慢跑”的過程。

　　高雄大魯閣草衙道Taroko Park：由運(yùn)動休閑企業(yè)打造的項目。全區(qū)包括購物商場、國賓影城、健身中心、賽車場與飯店。全區(qū)分兩期開發(fā)，一期為汽車主題游樂園，取得鈴鹿賽道海外授權(quán)的迷你鈴鹿卡丁車賽道和2萬坪的購物商場。第二期建置城市型休閑飯店。

　　上海七寶萬科廣場：無限運(yùn)動館、一個復(fù)式空間的運(yùn)動樂園，上面是塑膠輪滑跑道，下面是3對3標(biāo)準(zhǔn)籃球場。

　　05 健康醫(yī)療

　　健康類業(yè)態(tài)的組合根據(jù)各商業(yè)項目不同的區(qū)域特性、物業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)面積、人群結(jié)構(gòu)、項目定位等，需要進(jìn)行不同的細(xì)分業(yè)態(tài)組合和定位;從而使健康業(yè)態(tài)的進(jìn)駐符合項目整體規(guī)劃和需求，同時促進(jìn)商業(yè)項目本身的運(yùn)營和發(fā)展。

　　健康類業(yè)態(tài)的組合模式

　　可根據(jù)項目區(qū)域特色及需求進(jìn)行合理調(diào)整搭配，以符合項目定位、突出項目特色為目標(biāo)，使常規(guī)業(yè)態(tài)+健康業(yè)態(tài)形成“1+1>2”的組合效果。

　　進(jìn)駐購物中心較多的的健康醫(yī)療業(yè)態(tài)

　　以上海為例。齒科、體檢中心、中醫(yī)保健、婦幼保健和美容微整是進(jìn)駐購物中心相對偏多的五大類業(yè)態(tài)。其中齒科對購物中心更為青睞。

　　大健康產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　老齡化時代催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，康體理療、養(yǎng)老定制等新興服務(wù)興起;

　　二孩政策促進(jìn)母嬰護(hù)理向全產(chǎn)業(yè)鏈延伸，涵蓋各類醫(yī)療及健康、護(hù)理、體檢等;

　　重病診療也將應(yīng)需求而擴(kuò)張規(guī)模，并提升至國際化品質(zhì)水平，促進(jìn)重病診療型國際醫(yī)院在中國發(fā)達(dá)城市的布局;

　　高精尖科研醫(yī)療，如通過基因研究預(yù)防重病需求的科研型醫(yī)療也將應(yīng)運(yùn)而生，滿足高端客戶需求。

　　購物中心所面臨的主要矛盾為消費(fèi)者日新月異的消費(fèi)需求與購物中心消費(fèi)體驗不足，因此通過技術(shù)進(jìn)步為新體驗、高效運(yùn)營奠定基礎(chǔ)，打造具有“娛樂性”和“社交性”的商業(yè)場景，是實體商業(yè)地產(chǎn)的主要任務(wù)，而掌握各業(yè)態(tài)的運(yùn)營關(guān)鍵則成為購物中心持續(xù)經(jīng)營的重點(diǎn)。