商業(yè)運(yùn)營公司分享商業(yè)招商七大策略

　　現(xiàn)代購物中心管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理蛻變成“物業(yè)管理，直至完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運(yùn)營公司的管理能否成功，是開業(yè)前重要的工作，為此結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，特提出以下招商策略：

　　一、 招商先行、銷售跟進(jìn)

　　招商的目的在于實(shí)現(xiàn)銷售。招商成功是實(shí)現(xiàn)順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項(xiàng)目的銷售提供強(qiáng)大的驅(qū)動力，成為項(xiàng)目的重大賣點(diǎn)，從而促進(jìn)項(xiàng)目銷售的順利進(jìn)行;

　　注意在招商過程中的控制，吸引部分經(jīng)營商戶購鋪經(jīng)營，從而為項(xiàng)目的銷售加力。

　　二、大戶先行、散戶跟進(jìn)

　　大戶(主力店、次主力店及旗艦品牌商戶)的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項(xiàng)目招商工作的成功，其他散戶必然群起跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商圓滿完成;

　　盡早進(jìn)行主力商家的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營客戶中選擇品牌號召力強(qiáng)、租金價格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并確定所需經(jīng)營的面積以利其他商家進(jìn)場定位;

　　主力店是項(xiàng)目的核心，主力店的性質(zhì)影響決定著項(xiàng)目的性質(zhì)，是項(xiàng)目的客源的錨固點(diǎn)，是項(xiàng)目后期經(jīng)營能力的保證，一個大型超市或百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)?？傊髁Φ甑恼猩虒笃谏虡I(yè)鋪位銷售的價格提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點(diǎn)推廣、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進(jìn)作用。

　　大戶優(yōu)惠政策：

　　優(yōu)先選位：大戶(主力、次主力、旗艦品牌)優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪;

　　優(yōu)惠套餐：給予大戶一整套優(yōu)惠政策(如租金、免租期);

　　優(yōu)化組合：計(jì)劃性合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場影響力，以有利于帶旺其他中小品牌，利于整個市場的長遠(yuǎn)經(jīng)營。

　　小戶扶持政策：

　　引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩?

　　給予部分散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營壓力;

商業(yè)管理公司

　　三、 同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)

　　購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象，達(dá)到主題統(tǒng)一、業(yè)態(tài)復(fù)合、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)的目的;

　　同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市;核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的;

　　異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要充分尊重顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ);讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。

　　四、 立足長遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚

　　任何新興商業(yè)市場從開業(yè)到興旺成熟，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、項(xiàng)目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境等的不同而有所差異。

　　因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。

　　五、 形象先行，造勢優(yōu)先

　　形象先行，造市先造勢。作為惠陽首家一站式購物中心，惠陽從小商進(jìn)入大商的標(biāo)志，及惠陽商業(yè)升級換代的典范，必須先塑造本項(xiàng)目高端的市場形象，以引起市場關(guān)注，樹立市場形象標(biāo)桿，降低招商難度的目的;

　　通過勢的建立，建立項(xiàng)目在惠陽的龍頭霸主地位與氣勢，塑造差異化的大牌市場形象，充分減滅商戶討價還價的底力。

　　“搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價，只有通過“勢”的建立，才能達(dá)到“建市”的目的，以規(guī)避與現(xiàn)有市場的同質(zhì)化競爭和低租金價格的競爭。通過品牌化、專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)?；拇蛟欤慌e超越惠陽現(xiàn)有市場。

　　六、 主動出擊，重點(diǎn)突破

　　這是招商比較常用的策略之一。在立足惠陽本地市場的同時，將同步拓展惠州及深圳的商家資源，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。

　　與零售、服裝、家居、家電等權(quán)威性行業(yè)協(xié)會及組織建立良好合作關(guān)系，充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶資源;

　　七、因時利導(dǎo)、控制有序

　　前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點(diǎn)目標(biāo)客戶信息加以資料整理，在后期根據(jù)實(shí)際情況再做階段性調(diào)整，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。

　　在招商階段中，可通過對不同時段的招商政策進(jìn)行階段性調(diào)整，加大市場張力，制造商戶緊張干，促使其早日承租。

　　保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進(jìn)入，同時有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛。同時，對同一品類的不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的數(shù)量及質(zhì)量控制，營造健康的競爭環(huán)境。